서울시내 주택가 전경.[헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=이민경 기자] 서울 주택 거래량이 좀처럼 회복되지 못하고 있다. 드디어 출범한 윤석열 정부 역시 주택담보대출비율(LTV) 규제는 완화해도 총부채원리금상환비율(DSR)은 그대로 유지하는 방향으로 가닥을 잡으면서 내 집 마련의 어려움은 그대로 이어질 전망이다.

14일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 3월 서울시 소재 아파트 거래량은 1433건에 그쳤다. 지난해 동월(3762건)에 비하면 절반도 안되는 거래량이다. 집계가 진행중인 4월도 비슷하게 흘러가고 있다. 현재까지 신고된 거래건수는 1347건인데 지난해 동월(3655건)보다 2308건이나 적다.

아파트 가격은 계속해서 오르는데, 대출이 풀리지 않으니 거래량 감소는 필연적이라고 볼 수 있다. KB부동산 통계에 따르면 지난 4월 기준 서울 아파트 평균가격은 12억7722만원, 중위가격은 10억9062만원에 이른다. 서울은 집값이 9억원을 초과하면 9억원까지는 LTV 40%, 9억원 초과~15억원 이하는 LTV 20%가 적용된다. 아파트값이 15억원을 넘으면 아예 대출을 받을 수 없다. 15억원 아파트를 구매할 때 주택담보대출로는 단 4억8000만원까지만 받을 수 있는 것이다.

아파트 뿐만이 아니다. 비교적 가격이 저렴해 서민들이 구매하는 서울 소재 빌라(연립·다세대)도 3월 거래량은 3099건으로, 지난해 동월의 5181건과 비교해 2000여건이 줄었다. 다만 집계 진행중인 4월 거래량은 3106건으로 전월 대비 거래량이 회복되는 분위기다. 물론 지난해 동월(5737)의 기록과는 여전히 큰 차이를 보이고 있다.

윤석열 대통령이 후보 시절 지역과 상관없이 LTV를 70%로 적용하기로 공약했고, 또 청년층 생애 첫 주택 구입자에 대해서는 LTV 한도를 최대 80%까지 확대하기로 하면서 다소 숨통이 트일 것으로 업계는 전망한다.

하지만 DSR 규제는 그대로라면 일부 고소득자를 제외하고는 크게 사정이 나아질 수 없다는 지적도 함께다. 올해 1월부터 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, DSR이 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다. 7월부터는 1억원 이상 대출자로 기준이 더 엄격해진다.

은행권에선 우회 방법으로 만기를 늘리는 상품을 내놓고 있다. 만기가 35년에서 40년으로 늘어나면 연간 원리금 상환액이 줄기 때문에 DSR 규제를 그대로 두면서도 차주는 대출을 좀 더 많이 받을 수 있게 된다. 또, 금융당국은 최장 50년 만기의 정책 주택담보대출 상품에 대한 연구에 착수했다. 청년과 신혼부부가 대상이 될 것으로 전망된다. 문제는 대출을 갚아야 하는 기간이 길어지는 만큼 총 이자 규모도 불어난다는 점이다.

업계에선 ‘그저 DSR 규제를 완화하면 될 일인데 복잡하게 만들고 있다’는 비판이 나온다. 실제로 대출규제는 금융위원회 고시로 정하지 법을 바꾸는 문제가 아니어서 정부가 조율할 수 있는 영역이다.

한 업계 전문가는 “이렇게 해서는 거래활성화가 이뤄질 수 없다는 것은 정부도 잘 알 것”이라면서 “하지만 6월 지방선거를 앞두고 집값이 불안해지는 것을 막으려면 DSR규제까지 풀기는 쉽지 않을 것이라 이해는 간다”고 말했다.