윤석열 대통령이 당선인 시절이던 지난 2일 경기 안양시 동안구 초원7단지 부영아파트를 찾아 1기 신도시를 둘러보고 있다. [연합]

[헤럴드경제=서영상 기자] 6월 지방선거를 앞두고 분당·일산·평촌·산본·중동 등 ‘1기 신도시 특별법’ 추진에 대한 기대감이 커지고 있는 데에 대해 전문가들은 그 필요성에 대해서는 공감하면서도 신중해야 한다는 조언을 내놓았다. 다른 수도권 주거지역과 형평성을 고려했을 때 방법과 시기 등을 잘 따져봐야 한다는 지적이다.

부동산전문가들은 우선 ‘용적률 최대 500% 상향’은 현실적으로 불가능하다고 지적했다.

학교, 도로 등 사회간접자본의 부족과 도시 과밀화로 인해 주거환경의 악화가 예상된다는 설명이다. 또 도시계획을 세울 때 이상적으로 생각하는 ‘콤팩트시티(compact city)’란 도심의 중심부가 밀도가 높고 외곽으로 갈수록 밀도가 낮아지는 것인데 1기 신도시의 비대화는 도시구조의 효율성을 위해서도 바람직하지 않다고 지적했다.

김진유 경기대 교수는 “(용적률 500% 상향은) 불가능할 뿐 아니라 중장기적으로 바람직하지도 않다”며 “인프라 고려 없이 무분별하게 용적률을 올려주는 경우 양호한 주거환경이 오히려 나빠져 결국 주택가격에도 마이너스가 될 것”이라고 지적했다. 이어 “도시 안에 주변 교육시설이나 문화시설들을 활용할 수 있는 목동, 상계동 등의 노후 주택이 있음에도 외곽지역을 먼저 손본다는 것은 도시계획적으로도 바람직하지 않다”고 덧붙였다.

대신 과밀화 감당이 가능한 역세권 등 일부 지역에 대해서는 준주거지역으로 변경을 통해 용적률을 높여주는 것은 가능하다는 의견도 있다. 예를 들어 분당에 신분당선 주변 지역들은 집에서 나와 곧바로 지하철을 타고 서울 강남 등 중심부 등으로 이동이 가능한 탓에 용적률을 높여주는 것이 도시 교통 등에 큰 부담을 주지 않을 수 있다는 논리다.

하지만 일부 지역만 용적률을 높여주는 경우 형평성 논란이 발생할 수 있다는 지적이 나올 수 있어, 용적률 상향을 통해 발생하는 개발이익에 대해서는 철저한 환수가 있어야 할 것이라고 강조했다. 또 용적률을 높이는 대신 건폐율을 낮춰 역세권에 초고층 건물이 들어서고, 지상공간들은 소규모 공원으로 조성하는 방법 또한 도시 전체에 긍정적인 영향을 주는 방향이 될 수 있다고 설명했다.

다만 그 시기를 놓고는 성급하지 않아야 한다는 조언 또한 이어졌다. 서울에 여전히 많은 40년 넘은 아파트들이 아직 재건축이 안 되고 있다는 점에서 1기 신도시만 안전진단 기준을 완화하고 재건축을 해주는 것은 지나친 포퓰리즘 정책이라는 것이다.

서진형 공정주택포럼 공동 대표(경인여대 교수)는 “법을 만들어도 전체적인 지구단위 계획을 수립해 순차적으로 진행하는 것이 중요하다”며 “쓸 만한 물건을 허물고 다시 짓는다는 재산의 낭비 차원에서도 사회적 합의를 잘 이끌어내야 할 것”이라고 강조했다.