화곡동 빌라. [네이버 거리뷰]

[헤럴드경제=고은결 기자] 부동산 하락기 속 틈새 투자처인 경매 시장에 대한 관심도 커지고 있다. 서울 곳곳에서 주인을 찾지 못한 ‘반값 아파트’ 경매 물건이 쏟아지는 가운데, 반값도 아니라 감정가의 ‘3%’에 낙찰된 사례도 있어 주목된다. 다만 해당 경매 물건은 세입자 보증금까지 더하면 오히려 감정가보다 비싸, 경매 초보의 권리 분석 실수일 수 있다는 분석도 나온다.

23일 경매업계에 따르면 전날 서울남부지방법원 경매5계에서는 강서구 화곡동 ‘영광빌리지’ 46.44㎡(14.05평)짜리 매물의 18차 경매가 진행됐다. 이 물건은 지난 2021년 5월부터 올해 1월까지 약 17차례에 걸쳐 유찰된 끝에 이날 감정가의 3% 수준 금액에 낙찰됐다. 감정가는 1억7500만원에 최저매각가는 394만1000원이었는데, 단 1명이 입찰해 558만5000원에 낙찰받았다. 매각결정기일은 오는 3월 1일이다.

사실 이 빌라는 대항력 있는 임차인이 직접 경매를 신청한 강매 경제 물건이다. 대항력이란 임차인이 경매나 매매 등으로 바뀐 소유자에게, 계약 기간을 주장해 당해 부동산을 사용·수익할 수 있고, 계약기간이 종료된 후에는 임차보증금 전액을 반환받을 수 있는 권리를 말한다. 십여 차례 유찰 끝에 진짜 수백만원에 낙찰된 게 아니라, 1억7400만원 상당의 보증금도 포함된 물건이다. 즉, 임차인의 미배당 보증금은 전액 매수인이 인수해야 한다. 보증금 1억7400만원에 낙찰가 558만5000원을 더하면 기존 감정가보다도 비싼 셈이다.

이와 관련 전문가 사이에서는 응찰자가 권리 분석을 실수하고 덜컥 낙찰받았을 가능성도 배제할 수 없다는 의견이 나온다. 한 경매 전문가는 “인수되는 권리를 감안하고 나름대로 이 집의 가치를 감정가보다 높게 보고 입찰했을 수도 있지만, 권리 분석을 실수했을 가능성도 있다”며 “경매 법정에서 권리 분석을 제대로 못 하거나, 숫자를 잘못 적는 실수는 흔하다”고 말했다. 만약 실수로 입찰했다면, 감정평가액의 약 10% 정도인 입찰보증금을 포기하고 낙찰을 취소할 수 있다.

한편 부동산 하락기 경매 시장에서는 ‘전세 낀 물건’ 외에도, 실제로 감정가 절반 수준에 경매에 나오거나 낙찰되는 알짜 사례가 적지 않다. 지난 21일 서울중앙지방법원에서 진행된 경매에서는 강남구 논현동 ‘논현더라움’ 47.55㎡(14.38평) 물건이 3차례 유찰 끝에 주인을 만났다. 감정가는 5억800만원, 낙찰 가격은 약 51% 수준인 2억6000만여원이었다.

반면 감정가보다 비싸게 낙찰되는 사례도 흔하다. 지난 20일 서울동부지방법원에서는 서울 송파구 가락동 ‘송파롯데캐슬파인힐’ 180.667㎡(54.65평) 물건은 당초 감정 가격이 12억7000만원이었다. 이날 첫 경매를 시작하자마자 3명의 응찰자가 몰렸고, 감정가의 117% 수준인 14억8500만원에 낙찰됐다. 신제근 탱크옥션 이사는 “투자자들 입장에서는 감정 가격보다는 현재 부동산 가치로 입찰을 하다 보니 과감하게 감정가 이상으로 써내는 사례도 많다”고 말했다.